成都楼市:学区房改革,成都家长还能不能买,该怎么买?

浏览:2570   发布时间: 08月29日

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房神不像其他自媒体房产专家什么的,含着骨头露着肉的让你摸不清头脑!房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问

提问:房神你好,之前我们打算是买学区房的,但是你也知道当下学区房政策变动较大,我们现在非常犹豫,不知道怎么看待这个政策,成都的学区房还能买吗?如果可以买的话,又该怎么买?#房产#

回答:你好,学区房改革,打破的是教育资源的垄断,这个大趋势是不需要去质疑的,总的来说,你可以尽量去选择兼顾居住属性的,而不是纯粹图老破小挂户的学区房,政策在向多校划片倾斜,最终收益的,是这些兼顾彼此的片区和楼盘。

学区房改革可能是房住不炒之后,下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩,学区房正在利空,未来学区资源会越来越平衡,走入教育平权时代。

但是从政策上来说,未来中国是肯定会逐年出政策,调控解决教育不平等的问题,相关政策可能会有延续性。打破教育垄断,均衡教育资源,任重而道远。

那么成都学区房还能买吗?能买,只不过未来房子价值核心仍然是品质。

建议三点:

1:把房子居住属性放在首位,尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘,与此同时,还带有一定学区属性的楼盘,比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。

2:看重更好的教育区域,未来多校划片会是主流,整体来说看一个区的教育均衡程度,目前教育是有区与区之间的教育壁垒的,比如青羊领衔的,不会去发展你金牛,锦江领衔的,也不会去照顾成华,因此教育均衡程度,还是要着重青羊、锦江这种区域。

2:远离老破小,摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户,但是唯一的学区优势被分散后,那么自然荡然无存,虽然总价不高,但毕竟学区的利空大于房产的投入,得不偿失。

提问:房神老师好,想问问在当下的大环境其实并不友好,一二线城市购房政策一个比一个严,四大限法,外加问责调控的情况下,现在还能投资买房吗?投资逻辑是怎样?

回答:按照观察,根据板块轮动、周期性、增长性和数据分析,挑选了一些优质标的。

这些标的的投资逻辑就是:

1、城市有概念。这个地方必须是真金白银大力投资的区域,最好是国家级,其次是省级,无论是经济走势还是人口流入,必须常年保持正增长性,这是房价潜力的基础。

2、板块有性价比。所谓性价比,就是购入成本低,增值空间高。比如投资股票,我会选择一个行业的独角兽而不是龙头,有些地方好归好,但房价已经很高了,虽然有未来,但通过杠杆博收益的概率小,这就没什么意义。

3、房子有保障性。地段与房子的品质并行,比如选房时,一定选择品牌开发商,房子质量、配套、物业都有保障,可以让这套房子站在城市房产升值的塔尖。

提问:房神你好,家在温江有一套房,然后17年摇号买了北门某盘,但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房,兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘,预算350个以内。综合考虑小学到高中,之前看过高五区、青五区,今年公司社保调整,没有高新区资格了,最近学区房动静也比较大,不知道该不该买,具体青羊区好些还是锦江区好些?

回答:目前没有高新区购房资格的话,那从你的关注点来说,只能看看青羊和锦江了,分别比较好的当然是青二和锦二,但是周边大多是老破小,偶尔有一些次新的话,一般都是单价很高的小户型。

比如天越(只有套一套二,预算花不完)、富力史丹尼国际公寓(和前面一样)、、铁狮门晶融汇(也和前面一样)、朗御(只有大套一)、雕墅(只有套一)。这些可以说不论是什么阶段,你孩子都基本是顶配的,但是就是要牺牲一下居住面积这类问题,看你能接受不了。

如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话,就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华,天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛,包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎,可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等,都是可行的。

1、政策动静大,该不该买?这主要看你孩子是否上学比较着急,如果着急的话,趁着政策还没变化太大,那么就及早上车,及早上学。如果还有个三四五六年的话,那么就建议以稳妥为主,先多观察,后期政策的变化。

2、青羊好还是锦江好,我只能说锦江概率更高一些,青羊质量更好一些。看你侧重吧,如果以稳妥为主的话,我建议锦江,这里不展开细说,你知道答案就行了。

提问:房神你好,成都行政学院Tod高线公园怎么样?以及行政学院Tod片区未来发展潜力如何?

回答:万科的高线公园是TOD项目,此前是轨道交通自己操刀,后来万科加盟后,就更加有水准了,整体来说,这个板块的位置是挺好的,本就依托于行政学院做了TOD的综合开发,未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套,加上它地处东中轴,前有三圣乡,后有大面,是一个比较要塞的区域,未来的发展潜力我认为是没有问题的。

现在主要就是它还没开盘,价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看,应该是无法捡漏,也就是说价格不会便宜,虽然也受到热捧,但单价总价会偏高,只适合预算较高的人群。

从产品来看是17F的两梯两户小高层,面积在166-188平,而且还是精装发售,我估计起步价应该在400万以上了,会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子——顺销。

如果你预算是偏高的,而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话,我认为这个楼盘是可行的选择,虽然是龙泉驿管辖,但是它明显更想靠近三圣乡,而东门的纯改善洋房,现在看来确实非常少了。

提问:房神你好,我买了一套二手房,但买房时因为房东有抵押,所以没有办法用公积金贷款,我就用的商贷。我听说商贷一年后可以转公积金贷哇?请问是否可以呢?如果可以,需要怎么办理呢?

回答:商贷转公积金,这个据悉目前应该还不行吧?

前段时间(去年)很多地方收到疫情影响,都可以商转公,但是成都不行,主要理由是成都公积金房贷过多,不支持这样的需求。

如果以后可以办的话,你还是需要直接咨询公积金中心。

比如这一条他们回复的你可以参考:

一、您来信所提到的“商业贷款转公积金贷款”业务(以下简称“商转公贷款”),据我们了解,目前全国仅有少数城市在办理,由于办理门槛高(需要办妥分户不动产权证书,借款人商贷还款记录良好,还需借款人自筹资金结清商贷余额等),办理程序复杂(需要银行同意提前结清商贷、配合注销抵押,还需评估公司评估房屋价值等),实际办理成功的非常少。

二、近年来,我中心的资金运用率、个贷率等指标一直处于高位运行。2019年以来公积金贷款的需求量又呈现大幅增长态势,贷款发放量比2018年增长了79.87%。在确保职工住房公积金正常提取和贷款的前提下,我中心无法再承担“商转公贷款”带来的巨量资金需求。

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